注文住宅について

このページでは初めて注文住宅をご検討される皆さまにその内容や仕組み、ご検討事項をわかりやすくご理解いただくためのページです。ご不明な点はお気軽にお問合せくださいませ。

準備期

コンセプト

「家を建てる」という人生でも最大のお買い物を前に多くのお客さまがワクワクした気持ちを味わいます。そこで大切なのが「家族のライフスタイル」「新居に対する夢」「今の住まいの不満の解消」です。こうした事をドンドン考えることから住まい作りがはじまります。

資金計画

最初にぶつかる課題は資金計画です。自分たちの収入でローンが組めるのか?それを何年の期間で返済していけるか?など、大きなプレッシャーを感じる場面です。どこに相談しれば良いのか?自分たちにとって何がお得なのか?住宅ローンのことをよく知ることから始めましょう。

住宅ローンの借入先

公的ローン 公的ローンでは、「財形住宅融資」が一般的です。これは、お勤め先において1年以上財形貯蓄を続け、50万円以上の残高がある方を対象としています。購入費用の80%を上限とし、財形貯蓄残高の10倍(最高4,000万円)まで借りることができます。他にも、自治体の住宅融資などがあります。
民間ローン 民間ローンは、銀行、生命保険会社、農協(JA)、ノンバンクなどが取り扱っています。金融機関や商品によって融資限度額や適用金利、商品タイプ、手数料などが異なります。
フラット35 民間金融機関による長期固定金利の住宅ローンです。住宅金融支援機構と提携した住宅ローンで、提携先となる民間金融機関によって適用金利や手数料が若干異なります。これには住宅金融支援機構が定める住宅の技術基準に適合していることなどの条件があり、すべての住宅で利用できるわけではありません。
※住宅金融支援機構のサイト「フラット35」についてはこちらをご覧ください。
固定金利 「固定金利型」は、借入期間中の金利がずっと固定される商品です。変動金利型よりも高い利率になりますが、金利が上昇するなどの状況が起こっても当初の金利で払い続けることができます。半面、世の中の金利が下がっても、その恩恵を受けることができません。
変動金利 「変動金利型」は半年ごとに金利が見直され、その金利の動きをもとに5年ごとに返済額が見直されるタイプです。固定金利より低い利率が設定されていますが、金利が上昇するとそれに伴って支払額は増加します。逆に金利が下がれば支払額も低下します。ただし、返済額が上昇する場合でも、従来の返済額の1.25倍までという上限が定められています。
期間固定 「期間選択型」は3年間・5年間など、一定期間は金利が固定されていて、その期間が終了した時点で再度金利を設定し返済額を見直すタイプです。変動金利型のような返済額上昇1.25倍などの上限がないため、返済額が大幅に増えるリスクが生じます。また、固定期間の選択肢は金融機関によって異なるのが特徴です。

ローン保証料

住宅ローンを組む際は、保証会社が債務者の保証を行います。保証会社は、住宅ローンなどの融資を受ける人の連帯保証人の役割を果たす会社で、債務者が住宅ローンを返済できなくなった時には債務者に代わって残債務の弁済を行います。ローン保証料とは、その保証会社に支払う手数料のことです。

つなぎ融資

実際の工事を進めるためには、着手金、中間金、残金などを現金で支払う必要があります。手元にそのような現金があれば問題ありませんが、ほとんどの場合、短期間だけ資金を借りて支払う必要が出てきます。これをつなぎ融資といいます。通常は住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。

土地探し

次の課題は「どこに建てるのか?」です。建てる場所によってコストも条件もガラリと変わりますし、人気のある希望の土地は空いていることも少なく、一番頭を悩ませるのが土地探しです。土地を探すうえで考えなければいけないポイントは以下の通りです。

条件

希望方面・学区 通勤や通学に便利な場所であること
予算 価格が妥当であること
広さ希望の建物を建てるのに適した広さがあるか
周辺環境風景や土地柄、周りの家や雰囲気、利便性

依頼先探し

そして、最後に検討するのが「家の設計、建築をどこにするか?」です。自分たちの理想を叶えてくれる会社はどこなのか?建築会社も、接客応対、提案力、デザイン、技術、アフターサービスと、それぞれ強みや特徴が異なります。じっくりと見極めて納得のいく依頼先探しをしたいものです。

依頼先の特徴

ハウスメーカー 住宅の工法や素材、寸法などの基本仕様を決定した規格住宅を、行政の許認可を受けて販売施工する会社を指します。基本仕様を決めて大量に建築するため、仕様の割にはコストを抑えることができます。規格住宅なので、注文住宅と比較して自由度が少なくなる傾向があります。また、大手ハウスメーカーでは、自由度の高い高性能住宅にも対応しており、比較的高単価になることが多いと言えます。低価格から高価格まで幅広い規格住宅が販売されていると言えます。
工務店 工務店はまさに千差万別です。設計から施工までを一貫で請け負う会社もあれば、技術を売りにした少人数の職人集団やデザインや設計に強みを持つ会社、高性能住宅を売りにする会社もあります。基本的には、注文住宅がメインとなりオーダーメイドで設計施工を行います。土地に制限がある、とにかく内装にこだわりたい、自分の好きな設備を取り入れたいなど、自由度が高く希望の住まいを実現できます。その分、工事に手間が掛かり、工期が長く単価も高くなりがちです。最近では、工務店でありながら規格住宅を展開する会社も増えており、ローコストな注文住宅も登場しています。
設計事務所 基本的には設計のみを行う会社です。デザインや間取りなど、設計士のセンスを生かしたオリジナルの住まいを提案してくれます。住まいに個性を求める方は好きな設計士を探し依頼するのがお勧めです。ただし、工事は外注に依頼することになり、その契約も施主さまと委託先工務店が行うため責任の所在が不明確になるデメリットもあります。

主な保証関係

地盤保証 建てる前に地盤を調査して、不同沈下しないかどうかを保証するシステムです。事前の調査によって、土地の安全性を約20年程度、保証してくれるようになります。
住宅瑕疵保険
住宅あんしん保証
注文住宅には何らかの瑕疵が潜んでいる可能性があります。雨漏りやひび、柱の不具合など、思いもよらない問題が発生するかもしれません。そこで、そうした問題の修復を保証してくれる保険が住宅瑕疵保険(住宅瑕疵担保責任保険)です。現在では、この保険の加入は義務となっていて、万が一の欠陥は保険で対応することができるのです。
アフターサービス 住宅は住んでから問題がわかるケースも多く、その時にどんなケアをしてくれるのかも重要な要素です。定期点検などで住んでからのサービスがどんなものかを見る必要があります。

建物の種類

また予算によっては、注文住宅か建売住宅化を選択しなければならないケースも出てきます。どちらの住宅にもメリットとデメリットがあります。

注文住宅 お客さまのご要望にそったプランで建てるオーダーメイド住宅です。建売などの規格住宅と比べるとコストも時間もかかりますが、叶えたい要望を形にすることができるので、満足度の高い愛着のあるオリジナルの家になります。共栄ホームの注文住宅は制約の極めて少ない、本当の意味での注文住宅です。
建売住宅 不動産会社や工務店が土地を購入し、そこに住宅を建築し、土地と建物をセットで販売する住宅です。大きなメリットは低価格であることです。また、分譲地などは近隣の環境もよいことが多く、お買い得と言えます。反面、注文住宅と違い、完成している住宅を購入するので、間取りや設備などを選ぶことはできません。また近隣の住宅と仕様がほぼ同じになってしまいます。共栄ホームでは建売住宅を「分譲モデルハウス」と位置づけ良い材料をふんだんに使用した住宅をリーズナブルにお届けしています。

建築期

敷地調査

敷地調査とは、お客様の敷地にどんな住まいが建てられるか。その基礎となる各種情報を調べ、集めるのが「敷地調査」です。

現況調査 住まいを建てる敷地の形や寸法、あるいは道路との高低差などを調査し、住まいづくりの基礎情報とします。
接道状況 敷地と道路の関係を調べます。道路幅が4m未満の場合、敷地境界線を後退させる規制をクリアする必要があります。また、建設時のことを考慮し、搬入車両が通行出来るだけの道路幅があるか、その際、交通規制が必要か、といった事項も調査します。
周辺環境 公共交通機関、最寄りのスーパー、校区、学校までの距離など生活にかかわる利便性を調査します。
ライフライン ガス管、水道管が引き込まれているか、管の太さや水圧は、将来、新しい住まいを建てたあとでも十分な供給量を確保できるかどうかなどについて調査します。
法令上の制限 用途地域、建ぺい率、容積率、斜線制限などの各種制限を把握し、これらの規制をクリアする最大限の面積を調べます。各種規制は変更になっていることがあるため、これらの確認は欠かせない作業です。
権利関係(登記) 登記簿上で他の権利関係が発生しているかどうかを調査します。

土地の購入

いよいよ住まい作りがスタートします。最初にすることは土地の決定です。どこに建てるか?そしてその土地をどのように取得するかを説明します。

購入申し込み 売り主である不動産会社か、販売代理をしている不動産会社に購入の申し込みを行います。
重要事項説明 不動産の取引に際して、取引対象の不動産に関する権利関係や法令上の制限、取引条件などの重要事項について、宅地建物取引業者が事前に書面を交付し口頭で説明することが義務づけられています。
売買契約 手付金(契約金)を支払い、住宅ローン契約が完了します。
引渡し 残代金のお支払い
所有権移転登記 売買契約が成立し、所有権が移転したときに行う不動産登記のことです。前の所有者から所有権を承継した原因や権利に関する事項、新しい所有者の住所や氏名などを記載します。

プラン作成

いよいよ夢の住まいを具体的に形にしていくステージです。注文住宅では、ご希望に応じた間取り、設備、形状を自由にお選びいただくことができます。その分、形にしていくことがとても難しいとも言えます。共栄ホームでは、経験豊富なプランナーがお客さまの希望をくみ取りながら形にしていきます。

ヒアリング 家族構成やご家族のライフスタイル、趣味や好きなインテリア、新しい住まいへの希望・要望をお聞かせください。
プラン提出 お聞かせいただいたご要望を形にします。平面プラン、外観パースなどでイメージをつかんでいただき、打ち合わせを重ねながら納得のいくまで修正を繰り返していきます。
見積り 提出プランに対する見積もりを作成します。資金計画をもとに見積金額の調整をしていきます。
住宅ローン仮審査 総予算がほぼ確定した段階で住宅ローンの事前審査をします。

着工準備

プラン内容が決定し、実際に住まいを建築していきます。その前に各種契約やローンの申し込みなど、事前手続きが必要になります。

工事請負契約 依頼先との契約です。ここで契約金のお支払いが必要になります。
建築確認申請 建築物を建築する際、建築基準法などの法令に適合しているかを確認することです。この申請が下りなければ建築を始めることができません。
仮住まい、引越し 建替えの場合は、仮住まいに引越しをします。
住宅ローン申込み 引受先の金融機関とローンの種類を決めて申し込みを行います。
仕様打合せ コーディネーターを交えて床の色や壁紙の色、照明器具など細かく仕様を決めていきます。

工事開始

各種契約や申請が完了すると工事のスタートです。時間と共に実際の住まいが形になっていくドキドキのステージです。

地鎮祭 土木・建築などの工事を始める前に、その土地の神を祭り、敷地を清め、工事の安全祈願するために行う儀式です。
地縄張り これから建てようとする建物のおおよその位置を確認するために縄を張ります。境界までの距離や建物がどの位置に来るのか確認します。
上棟 木造建築で柱や梁などを組み立てて、屋根の一番上の部材である棟木を取り付けるときのことを言います。その時、上棟式を行います。上棟式とは、建物の守護神と匠の神を祀って、棟上げまで工事が終了したことに感謝し、無事、建物が完成することを祈願する儀式です。
中間金 ここで中間金のお支払いが必要になります。

完了期

住宅ローン契約

正式に住宅ローン契約を締結します。正式には、金銭消費貸借契約といい、住宅ローンの借入に際して金融機関と締結する契約のことを指します。融資金額、金利、返済期間、返済額、返済方法などを定めます。金融機関から住宅ローンを借りる場合は、土地や建物に抵当権を設定するので、金銭消費貸借契約と同時に抵当権設定契約を締結し、後に抵当権設定登記を行うのが一般的です。

施主検査

建物の引渡し前の竣工時に、施主が現場監督と工事の結果や出来上がりをチェックしていくこと。ミスや不具合があれば、その箇所を指摘し是正を求めることができます。

引渡し

すべての検査を終え、カギを受け取った瞬間からいよいよ新生活が始まります。

取り扱い説明 電気、水道、設備などの使用説明をメーカーや各業者から行います。
鍵渡し 住まいのカギを受け取ります。これで、新しい住まいが名実ともにお客さまのものになります。
最終金お支払い 残りのお金をお支払いいただきます。

登記

最後の手続きです。この住まいが自分のものであるという申請を行います。

表示登記 建物を新築した際に、建物の状況を明らかにするために登記を行います。完成後1ヶ月以内に建物の所在地、種類(使用目的)、構造、床面積、建築時期、建物の配置図面など、必要書類を整えて申請します。表示登記はあくまでも不動産の状況を表す登記で、所有者の権利を現すものではないため、表示登記の後には所有権保存登記が必要となります。
所有権保存登記 売買契約が成立し、所有権が移転したときに行う不動産登記のことです。前の所有者から所有権を承継した原因や権利に関する事項、新しい所有者の住所や氏名などを記載します。
抵当権設定登記 抵当権を設定する登記です。金融機関で住宅ローンを組み、途中で返済ができなくなった場合、抵当権者の金融機関が優先的に債権を回収できるという約束になります。

いかがだったでしょうか?注文住宅を建てるまでの道のりは決して平坦ではありませんが、それだからこその感動がご家族を待っています。ご不明な点はぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。

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